Квартира с обременением: как проверить «чистоту» жилья перед покупкой

Перед сделкой агент покупателя проверяет «чистоту» недвижимости – выясняет, нет ли на ней каких-либо обременений. Но собрать побольше данных не мешает и самому покупателю, чтобы не нарваться на квартиру, которая на языке риелторов называется «квартирой с тараканами».

– Квартира с обременением – это такая квартира, в которой имеется ограничение в правах собственности, – поясняет наш консультант, руководитель отделения «Кузьминки» агентства недвижимости «Азбука жилья» Марина Пиотрович.

Итак, когда же возникает такое ограничение?

В залоге у банка

Самое распространённое обременение – квартира находится в залоге у банка. То есть продавец ещё не до конца выплатил ипотечный кредит.

В этом случае продажа квартиры может осуществляться только с разрешения банка. И бывает, что банки дают такое разрешение: ведь часто это единственная возможность получить остаток долга за ипотеку.

– Порой возникает ситуация, когда заёмщик не справляется с выплатой ипотечного кредита и, чтобы не быть в должниках у банка, выставляет свою квартиру на продажу. В этом случае он гасит долг вырученными от продажи деньгами. Если существует разница между остатком долга и рыночной стоимостью квартиры, остаток денежной суммы, как правило, возвращается должнику, – рассказывает Марина Пиотрович.

Как только сделка завершена, банк предоставляет письмо о снятии обременения с квартиры. 

В квартире прописан кто-то из прежних жильцов

Вдруг выясняется, что в квартире прописан человек, в своё время подписавший отказ от приватизации.

– Это очень серьёзное обременение. Потому что такой человек имеет право на постоянное проживание в квартире, и ни один суд его не выселит, – объясняет Марина Пиотрович. – Хорошо, если эта проблема обнаруживается ещё до заключения сделки. Тогда вы можете настойчиво попросить такого жильца добровольно выписаться.

Если из продаваемой квартиры кто-то не выписан, это в любом случае плохо. Как бы потом не пришлось выселять этого человека с помощью судебных приставов. А если окажется, что у такого жильца инвалидность или он признан недееспособным, ваши шансы кардинально решить проблему резко снизятся.

Органы опеки не дают разрешение на продажу квартиры

В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети – собственники квартиры. Нередко органы опеки отказывают в разрешении на продажу недвижимости.

Стандартная процедура – на законных основаниях получить согласие у органов опеки. В идеале, в договоре купли-продажи должно быть указано новое место жительства детей.

Бывает, что к договору прикладывается нотариальное соглашение: по какому адресу будут выписаны дети. У детей есть опекуны – их родители. И если родители в разводе, выписка производится по месту проживания одного из родителей.

Рента

Ещё одно обременение (ограничение в правах собственности) – рента, договор пожизненного содержания с иждивением. Обычно такой договор заключают пожилые люди, которые не могут себя обслужить и «покупают» уход в обмен на обещание после смерти оставить квартиру тому, кто такой уход осуществляет.

– Если рентодатель умирает, то рентополучатель становится обладателем всех прав на квартиру, обременение автоматически снимается, – напоминает наш эксперт Марина Пиотрович. – Если же рентодатель находится в полном здравии, то продать квартиру можно только с его согласия.

Арест квартиры

На квартиру налагается арест, если, например, у владельца большие долги за ЖКУ.

– На практике я такие случаи встречала достаточно редко, – говорит Марина Пиотрович.

По её словам, гораздо чаще встречаются ситуации, когда в отношении квартиры идёт судебная тяжба, квартира является предметом спора. Арест действует до тех пор, пока спор не разрешится в ту или иную пользу.

– Бывает, что квартира была выставлена на продажу, но в процессе сделки возникла приостановка регистрации: продавец написал заявление с отказом от сделки. В этом случае тоже может быть наложен запрет на любые операции с недвижимостью.

Достаточно часто тяжбы идут как раз в отношении невыписанных жильцов. Судебное разбирательство автоматически влечёт арест спорной квартиры.

Где и как можно узнать об обременениях?

Необходимо собрать «историю квартиры»: взять выписку из домовой книги, сходить в ЕГРП (Единую государственную реестровую палату) и заказать соответствующую выписку. Так вы узнаете, кто прописан в квартире, в какой собственности находится квартира (долевой, совместной, единой) и, наконец, какие обременения (ограничения к продаже) существуют у этого объекта недвижимости.

Если вы покупатель, то к сделке обязательно нужно привлечь риелтора. Вряд ли без собственника можно будет взять в ЕГРП расширенную выписку, а агент будет полезным посредником, который «разрулит» ситуацию и поможет собрать нужные документы.

Если собственник упорно не хочет предоставлять документы, подтверждающие отсутствие обременений, нужно насторожиться. Наверняка вам предлагают квартиру с «тараканами».